□晚報記者 祝玲 通訊員 惠蕙 報道
  交了數目不小的物業費,小區也安裝了監控設施,但一年之內業主的別墅內仍四次被小偷光顧,業主拒交物業費抗議。記者採訪中發現,類似的事件並不少見。住戶的損失該找誰承擔?小區物管該不該為此負責?昨日,記者從黃浦法院獲悉,某別墅物業管理公司就將拒交物業費的業主告上法庭,法院判決業主酌情支付70%物業費。
  業主:
  大白天別墅屢次遭竊
  張先生今年年逾五旬,此前他經過多次對某小區環境的實地考察和對物業公司的資質確認,於2007年年初在市郊購買了一套獨立別墅,並於2008年喜遷新居,也按時繳納物業費。然而在2011年,張先生家中屢次遭竊,而且每次竊賊“光顧”的時間還都是在白天。
  張先生氣憤地說:“竊賊光天化日之下敢闖入家中實施盜竊。那段時間我都是在恐懼中度過的,丟失東西是小事,萬一小偷對我們進行人身傷害怎麼辦?這件事情給我造成了非常大的精神壓力。”
  物業公司對這件事情避而不談的處理態度讓張先生更為不滿。有一次,張先生親自扭獲了小偷,送到保安處,就在等待110出警人員到來的時候,因為保安人員的失職,竟然讓小偷奪路而逃。張先生認為,就是保安人員的不作為,讓不法分子如此猖狂。物業公司履行職責過程中存在嚴重瑕疵,因此張先生自此拒絕支付物業管理費。
  物業:
  收費標準低致保安減少
  張先生所在小區提供物業管理服務的物業公司系開發商聘請的前期物業,具備物業管理企業一級資質等級,在目前是最高的資質等級。張先生說,當初就是因為看重物業公司的一級等級,加上小區環境確實不錯,才下定決心購買了這套別墅。
  物業公司也是滿肚子苦水,在法庭調查時,物業公司代理人陳述,因目前上海市最低工資標準不斷提高和社會保障制度不斷改革,而物業費收費一直還維持著多年前的標準,導致物業公司財務管理上捉襟見肘,屢見赤字。為平衡收支,物業公司只能從工作人員數量上入手,原配備20名保安,現酌情給予了減少。原排班為三班倒,8小時安排一個班次,5名保安為一個班次,現在只能調整為兩班倒,12小時安排一個班次,但保證每個班次仍為5名保安,保證到崗率100%。這些情況物業公司也曾和張先生進行過溝通,希望他予以理解,但張先生卻遲遲不肯交納物業費。無奈之下,物業公司只有選擇訴至法院。
  法院:
  判業主補繳七成物業費
  張先生認為,物業公司在小區管理上存在著嚴重漏洞和不作為現象。近一年多以來,家中被入室盜竊四次,此外,小區景觀河周圍經常有人捕魚、採摘果實,且小區存在將住房租給公司作為辦公場所使用的現象,影響住戶正常生活。保安人員未按物業合同要求配置,造成保安人員長時間連續工作,服務質量低下,小區秩序混亂。因此,物業公司未盡到合同義務,張先生認為其完全有理由不交納物業管理費。而物業公司認為其已經按照合同約定提供了相應的物業管理服務,張先生無理由拒付物業費的行為構成違約,按約應當支付2011年至2012年的物業管理費11000餘元及相應的滯納金。
  松江法院經審理認為:建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,對業主具有約束力。據此,本案所涉的前期物業服務合同,對作為業主的張先生具有法律約束力。但物業公司在履行物業服務職責方面是否存在嚴重過錯?法院認為,物業公司為減少用工成本減少保安配置,降低了保安服務質量,在履行保安職責方面存在瑕疵,因此,應對業主家中多次失竊承擔相應的責任。張先生以此為由拒交物業管理費用,屬於行使合同履行抗辯權的行為,不構成違約,故物業公司要求張先生支付違約金的訴訟請求,法院不予支持。但張先生行使抗辯權的範圍應當與物業公司的違約程度相對應。綜合考慮本案的事實及物業公司履行職責的程度,本院酌定張先生應當支付物業管理費的70%,計7900餘元。  (原標題:別墅一年四次被賊“光顧”)
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